Большие сложности маленьких проектов

БОЛЬШИЕ СЛОЖНОСТИ МАЛЫХ ПРОЕКТОВ

К «малым проектам» относятся складские проекты, которые реализовываются на участке площадью до 1 Га. В последнее время ООО «МСО-12» активно выполняет задачи по проектированию и строительству административно-складских зданий, строительству ангаров на небольших земельных участках. В реализации таких проектов особенно сложно спланировать здание так, чтобы учитывалась специфика складской недвижимости, и при этом проект имел высокую ликвидность и универсальность.

В Москве, как и в ближайшем Подмосковье, остается ощутимый дефицит складских площадей хорошего качества, и особенно остра ситуация с площадями небольшого метража (до 2000 кв.м.).В городской черте строится очень мало складских зданий, из-за того, что доход, который приносит аренда складских площадей ниже, чем получаемая выручка от аренды офисной или торговой недвижимости. Строящиеся объекты в основном ориентированны на конкретного заказчика и его специфику. Складской фонд, доставшийся нам от «советских времен» уже не отвечает современным требованиям логистики, и предлагаемые арендаторам помещения находятся в плачевном состоянии. В перспективном прогнозе спрос на небольшие административно-складские помещения не будет падать ближайшие пять-десять лет, и если на рынке крупных и средних проектов и может наступить некоторая стабилизация в ближайшие пять лет, то в случае с малыми проектами этот срок может растянуться на десятилетие. Складские площади в черте города будут нужны всегда, и полностью вывести их за город невозможно, так как деятельность фирм, осуществляющих поставки товаров в розничные сети Москвы, напрямую связана с территориальным расположением распределительных складов.

Главная проблема при рассмотрении участков под строительство административно-складского здания – форма участка. В проектах, где земельный участок имеет площадь до 0,6 Га, соотношение сторон участка является основным моментом, и в случае если участок имеет неправильную форму или соотношение сторон близится 1:4 реализация проекта становится невозможной или экономически невыгодной. В пределах участка нужно предусмотреть и возможность бесконфликтного движения грузового транспорта. Зонировать территорию небольшого участка значительно сложнее, и учитывая то, что в городе достаточно проблематично организовать парковку вне участка, она обязательно должна присутствовать внутри. Как добиться максимального эффекта и при этом получить наибольшее количество не в ущерб парковке или «погрузочной зоне» - это главный вопрос, который беспокоит наших клиентов. В некоторых случаях мы рекомендуем сделать второй этаж тоже складским (хотя такое решение нельзя признать популярным), но давайте рассмотрим варианты решений при ограничении по высоте застройки 18м.

Можно спланировать быстровозводимое здание из металлоконструкций - склад с 10-12 метровой высотой потолка и второй этаж или мезонин сделать офисным. Это хороший вариант, но финансовая отдача, которую мы получаем от аренды, ниже, чем, в случае если спланировать два складских этажа с высотой потолков 8 и 6 метров, а третий этаж сделать офисным. В каждом конкретном случае надо рассматривать много факторов для принятия решения об этажности застройки, в том числе и близость к метро, транспортную доступность. Второй складской этаж имеет право на существование в малых проектах, где площадь этажа не превышает 2500 кв. м. Универсальные двухэтажные склады, рассчитанные на сдачу в аренду, будут пользоваться спросом у большинства фирм-арендаторов при условии стоимости аренды второго этажа на 25% ниже стоимости аренды первого этажа. Увеличивать метраж офисных площадей по отношению к складским смысла не имеет, так как арендаторы больших офисных площадей не тяготеют к аренде помещений в складских комплексах, а сдавать помещения небольшими блоками – значит увеличивать количество арендаторов и количество проблем, которые приходится в связи с этим решать, да и внутренней парковки уже может не хватить.

Последнее время нередко встает вопрос: какого класса универсальные склады нужно строить, А или В? В отношении малых проектов мы считаем класс В более уместным, чем класс А: спрос на качественные склады очень высокий, но количество потенциальных арендаторов готовых платить за класс А составляет не более 25-30% от общего спроса на склады.

Планирование участка под строительство ангаров и складских зданий дело не простое, но когда это малый проект – все значительно усложняется, так как даже небольшой просчет может привести к краху проекта и вложенные средства будет значительно труднее вернуть.

ООО «МСО-12»
123007 Москва,
Хорошевское шоссе, 35/2,
оф. 310, 401